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房屋买卖合同签订后,被法院查封,合同能否继续履行

来源:原创  作者:沈律师   浏览: 时间:2018-05-09 10:36:30 

房屋买卖合同纠纷

原告林某,男,38岁,汉族,住址北京市海淀区。

被告习某,男,46岁,汉族,住址北京市昌平区。

被告李某红,女,43岁,汉族,住址北京市昌平区。

原告到法院起诉称:在北京存量房地产经纪有限责任公司居间下,原、被告于2016年1月21日签订《北京市存量房屋买卖合同书》,并于同年2月5日签订《补充协议》,约定二被告将其位于北京市昌平区某小区8号房屋转让给原告,并约定双方于2016年10月20日办理过户手续。原告依据合同履行给付首付款义务,后双方办理了网签合同,且原告的公积金贷款正在办理中。根据《补充协议》约定双方应于2016年10月20日办理过户手续,但被告拒绝办理房屋产权过户手续。

原告认为,《北京市存量房屋买卖合同书》、《补充协议》系双方真实意思表示,合法有效,双方应实际、全面履行。被告拒不协助原告办理房屋产权过户变更手续损害了原告的合法权益,为此,原告提起诉讼,诉讼请求为1、请求判令二被告继续履行与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同书》、《补充协议》,协助原告办理位于北京市昌平区某小区8号房屋产权过户变更登记手续;2、判令二被告赔偿原告违约金48万元;3、本案诉讼费用由被告承担。

被告李某红辩称,不同意原告的诉讼请求。一、我从未在本案所涉中介公司登记过售房信息,该中介公司是原告在其他中介公司看到我的售房信息后事先自已找好的,之前我和该中介公司并不认识。二、2016年1月21日,在签订《北京市存量房屋买卖合同书》及《补充协议》时,该中介公司工作人员准备很多资料,根本就不容我细看内容,我强调房屋出售净得价为240万元,是该中介公司工作人员和原告恶意串通骗我把买卖合同房屋成产我价签为150万元和房屋家具、家电、装饰及配套设施设备作价为90万元。我当时强调说网签价格必须是240万元,中介公司为了达到为原告偷税漏税损害国家利益的目的(因所有税费约定均系原告承担),与原告恶意串通,阴阳合同,把网签合同的房屋售价签成了150万元,该合同为无效合同,故原告应向我承担赔偿责任。三、原告违约在先,没有依据要求我承担违约责任且违约金过高,请求予以减少。按补充协主义第二条第4款的约定,原告应在2016年4月20日前将首付款120万元全部支付与我,但该日我并没有收到全部款项,故本案的真正违约方系原告。四、原告隐瞒其公积金贷款资格受限导致公积金手续不能进行。2016年6月,我和原告到公积金管理中心办过,因原告资格问题没办成。五、2016年7月,中介公司以网签格式不正确为由,约我和原告去昌平建委撤销了网签(中介公司何进做的网签我不知情),谈话中得知,中介将网签价格做成了150万元,我反对,说再网签价格必须经我签字确认后才能进行,且网签价格必须是240万才行,当时中介和原告表示同意,可是之后中介再也没有通知我做网签的事情。六、2016年8月,得知中介公司擅自于2016年7月又做了网签,我始终未在这份合同上签字,中介公司作假。原告在2016年8月告诉我,因其公积金贷款资格存在问题,公积金贷款人换成他妻子,这都是中介公司和原告私自操作的。七、因我与李某兰民间借贷纠纷,李某兰在河北已起诉我,法院采取了保全查封的强制措施。现涉案房屋非我掌控,已经不具备与原告继续履行合同的前提条件,综上,请法院驳回原告的诉讼请求。

被告习某辩称,答辩意见同李某红。

经过法院审理查明:2016年1月21日,原、被告李某红签订《北京市存量房屋买卖合同书》,约定被告李某红将位于北京市昌平区某小区8号房屋出卖给原告。涉案房屋成交价格为150万元,该房屋家居、家电、装饰装修及配套设施调备等作价90万元。双主约定2016年6月30日将房屋交给买受人。2016年2月5日签订《补充协议》,第二条约定乙方于2016年4月20日前将首付款120万元支付甲方。甲乙双方应于2016年4月30日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第三条约定税费由乙方承担。另约定等该房屋满五年后(2016年10月20日)三个工作日内办理房屋过户手续。违约条款约定出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷,未被限制转让,如因一方违反前述承诺,导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由违反承诺方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款,即使本合同及其它未见一方违反前述承诺,依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的,本条约依然有效,守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。

2016年4月18日,李某红出具《收款证明》确认已收到120万元。2016年4月15日网签《北京市存量房屋买卖合同书》显款该房屋成交价格为150万元。

原告于2016年4月27日前共支付首付款120万元。另外,原告陈述因签署《收款证明》时尚欠30万元,为了少跑一趟路,故被告方同意延期支付。

庭审中,证人齐某出庭作证,称其为中介公司经纪人,负责原被告双方的房屋买卖交易,2016年7月1日撤销网签后又重新做了网签,且经过了被告李某红的同意。网签合同的具体价格已经记不清楚了。

2016年8月4日,中介与李某红一次电话录音显示,中介告知李某红已经办理第二次网签,李某红表示想撤销网签。同日第二次电话录音,李某红表示不想卖房。2016年8月4日,李某红的现任丈夫表示不想卖房了。微信记录显示李某红不想卖房。另,涉案房屋于2016年9月被河北省法院查封。

另查,被告李某红与习某于2015年离婚,(2016)民证字2354号公证书显示习某委托李某红办理出售涉案房屋的相关事宜。

法院根据查明的事实认为:原告林某与被告李某红、决某签订的《北京市存量房屋买卖合同书》系双方真实表示,且不违反法律、行政法规的禁止性规定,应认定合法、有效。根据法律规定,依法成立的合同受法律保护,当事人应当按照约定,遵循诚实信用原则全面履行自已的义务。本案中,原告已经按合同约定支付首付款120万元,被告应当配合继续履行合同,在原告支付剩余120万元购房尾款的情况下,被告理应按照合同约定配合原告办理房屋过户手续。关于违约金,本院认为被告方违反合同约定拒绝履行合同且债权债务纠纷案导致涉案房屋被限制转让,故被告应当支付原告违约金48万元。

关于网签价格,本院认为该行为系行政管理范畴,被告如有异议,应录向不动产登记中心反映,并不影响民事合同法律关系的效力。关于原告的公积金资格,本院认为如原告申请公积金贷款受限,可以选择其它付款方式,亦不影响继续履行合同。关于付款时间,本院认为虽然双方约定原告于2016年4月25日支付被告首付款120万元,但是被告李某红于2016年4月18日出具《收款证明》确认已收到原告林某购房款120万元,且实际上原告截止2016年4月27日确已支付了首付款120万元,可以认定双方达成了延期付款的一致意见。关于案外人因民间借贷纠纷申请查封涉案房产一事,本院认为本案系涉案房屋买卖合同纠纷,与涉案房产直接相关,本案的处理结果不影响民间借贷纠纷案件的审理。综上,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决如下:

一、被告李某红、习某于本判决生效之日起十日内继续履行《北京市存量房屋买卖合同书》及《补充协议》,并协助原告林某将位于北京市昌平区某小区8号房屋过户至原告名下(如到时仍有抵押或查封措施,被告李某红、习某负责办理解押手续和解除查封手续),同时原告林某给付被告李某红、习某剩余购房款一百二十万元。

二、被告李某红、习某于本判决生效之日起十日内给付原告违约金四十八万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万四千九百二十元、保全费五千元、公告费二百六十元、财产保全保险费三万元,由被告李某红、习某负担,于本判决生效后七日内交纳。

此案中我们代理原告,案件判决后原告对律师工作非常满意,但被告对此案上诉,原告继续委托我们进行上诉案件的审理。

 

 

 

 

 

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