网站导航

当前所在的位置: 沈晶律师网 > 成功案例

农村宅基地买卖合同效力

来源:原创  作者:沈律师   浏览: 时间:2020-10-10 10:52:41 

原告:林某,男,65岁,汉族,住址:北京市通州区。

被告:陈某,女,60岁,汉族,住址:北京市通州区。

被告:高某红,女,35岁,汉族,住址:北京市通州区。

被告:高某丽,女,30岁,汉族,住址:北京市通州区。

被告:高某艳,女,28岁,汉族,住址:北京市通州区。

原告到法院起诉请求:判令位于北京市通州区某村211号房屋(以下简称211号房屋)归原告所有。事实和理由:2007年,原告购买同村村民高某富所有的211号房屋,为此支付30000元。房屋购买后,原告一直居住在此。现211号房屋因年久失修,出现漏雨,原告想翻建此房,但遭到四被告阻止,为维护合法权益,原告提起诉讼。

陈某、高某红、高某丽、高某艳辩称,不同意原告的诉讼请求。一、本案系农村房屋所有权权属纠纷,不属于人民法院受案范围;二、双方签订的房屋买卖合同无效,理由如下:1、原告在购买涉案房屋之前在本村已经有两处宅基地;2、农村房屋买卖必然会涉及该房屋坐落土地的使用权归属,农村房屋买卖合同除经本集体经济组织同意确认外,还需要区县土地部门或政府的确认方可有效,而双方签订的房屋买卖合同未经过区人民政府或土地部门确认同意;3、高某富及四被告在本村只有涉案这一处宅基地,出卖后无其他宅基地;4、合同签订后原告未实际使用诉争房屋及宅基地;5、211号房屋系高某富与陈某的夫妻共同财产,但2007年原告与高某富签订的房屋买卖合同未经过陈某同意,陈某也未在协议签字。综上所述,请求法院驳回原告诉讼请求。

法院经过审理认定以下事实:高某富于2007年6月去世,与陈某原系夫妻,二人共生育三个女儿高某红、高某丽、高某艳。2007年4月,林某与高某富签订房屋买卖合同,将211号房屋卖与林某,林某为此支付购房款30000元。合同主要内容为:立卖房契人高某富,本人有房一处,闲置无用经中人询问,愿卖给林某名下永远为业;东至张姓、西至过道、南至街、北至王姓,四至言明,各不反悔,卖价30000元,笔下交清不欠;此房与其他任何不互不相干;口说无凭、立字为据;随带老契一张;立卖房契人高某富、中人高某、王某、代笔人陈某强落款处有“高某富”手写签名。现原告想翻建211号房屋,双方引发争议,原告诉至本院。

案件在审理过程中,法院当庭与高某丽、陈某电话联系,并依法制作笔录,高某丽的主要内容:房屋买卖合同只有一份,是陈某强写的;签合同时,高某丽在场,陈某强、高某富的干姐姐也在场,当时高某富病重,高某丽在合同上签了“高某富”的名字,但现在看房屋买卖合同复印件,不像高某丽当时签的;高某丽房子卖了30000元,该款给了高某富,陈某当时不在家。陈某的主要内容:最初,高某富的干姐姐在高某富家说卖房,陈某没说什么,陈某也当不了家;当进,买房人的妻子合着合同去高某富家里,二女儿高某丽或者是小女儿高某艳在场,当时高某富患病下不了炕,合同给高某富看了;陈某现在想把房子要回来,因为女儿没有房子居住。双方当事人对上述笔录均无异议。后经询问高某丽不申请对房屋买卖合同落款处“高某富”的签名进行笔迹鉴定。

在案件审理过程中,陈某强到庭作证,证言主要内容:陈某强当时担任村委会会计,2010年以前村里买房卖房基本都是陈某强书写合同,都是写完合同后,向双方宣读,双方同意就了事了;本案房屋买卖合同是陈某强书写,只写了一份,当时高某富患病,没有在场,但买卖双方当时都有人在场,双方都同意。

王某到庭作证,证言主要内容:王某当时担任村副书记,村长,房屋买卖合同是在林某家写的,当时王某、高某、高某富妻子也在场,村里此类合同大部分都是陈某强写的,对于农村房屋买卖,之前向税务局上税,后来张镇、区政府不给办了。

庭审中,原告提交2018年村镇门前三包检查记录,该记录记载被检查单位为211号房屋,联系人为林某,被告方认可真实性。

林某提交一份分家单,即上述合同中所说“老契”,1965年将北正瓦房三间分给高某富。双方认可上述房屋即涉案房屋。

最终法院认为,根据双方当事人各自诉辩主张,本案的争议焦点主要有:一、本案纠纷是否属法院受理范围;二、涉案房屋买卖合同是否合法有效。对于争议焦点一,《中华人民共和国物权法》第三十三条规定:“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”本案系农村房屋所有权权属争议,并未涉及到宅基地使用权争议,故本案属于人民法院受理范围。对于争议焦点二,首先,高某富,林某同为本村村民,属于同一集体经济组织成员,林某享有购买农村房屋的资格。一户一宅是关于农村集体土地的管理性规定,并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定,林某在购买涉案房屋时在本村是否所有其他房屋、是否所有其他宅基地使用权,均不影响涉案房屋买卖合同的法律效力。其次,被告方抗辩211号房屋系高某富与陈某的夫妻共同财产,高某富卖房未经过陈某同意。对此,本院认为,即使211号房屋属于高某富与陈某的夫妻共同财产,根据本院当庭向陈某本人核实的情况,陈某对高某富卖房是知情的,但并未提出异议,认可家里是高某富当家,房款为30000元,且卖房一事至今已十余年;陈某本人也称因女儿无房居住,现在想把211号房屋要回来。故对被告方的上述抗辩,本院无法采信。故涉案房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定,应属合法有效。被告方抗辩签订合同后,被告方未将房屋交付给林某,林某一直未使用房屋;林某称写合同后两三天,高某富就给了钥匙,林某一直在该房屋居住。对此,本院认为房屋买卖合同明确记载“笔下交清不欠”结合证据村镇“门前三包”检查记录;故被告的抗辩不予采信。农村房屋作为不动产。本案所涉合同为农村房屋买卖合同,在合同合法有效前提下,双方均已经履行了各自的义务,履行完毕对农村房屋而言即完成了物权转移。

综上,林某主张211号房屋归其所有,证据充分,于法有据,本院支持,最终判决:

位于北京市通州区某村211号北正房三间、西厢房二间归林某所有。

 

上一篇:离婚纠纷

下一篇:最后一页

备案号:京ICP备13007314号-1  
高低压开关柜|发电车出租|安全套厂家|智慧工地|打印机出租|不锈钢储罐|成都画册设计|纱网|乳化机|阻燃剂|仿真恐龙|柴油发电机价格|黄蜡石|电磁阀|反应釜|不锈钢钢格板无线充电|企业内训高温模温机|深圳SMT贴片|